为什么整个市场特别关注“万元地”？因为地价是房价的风向标，要摸清房价走向，地价是最简单粗暴的参考，也就是“面粉价决定面包价”的道理所在。万元地数量不断增加，意味着常州一手房价在不断被拉高，这是个水到渠成的结论。
从2018年的首宗万元地，到如今的26宗，每一块“万元地”在成交时，都成为媒体头条，地价、房价成为街谈巷议、朋友圈的热点话题。从某种程度说，2017年至今，常州万元地也经历了多轮进化：数量增多、地价上涨、溢价率波动加大。2017年常州重启土拍，当年未有万元地诞生。
2018年5月，首宗万元地终于出现，这就是新城竞得的淹南1号地块。
2018年，常州一共产生6宗万元地，地价也刚刚突破1万/㎡，在1-1.1万/㎡区间。这一年，万元地的溢价率也比较集中，除了淹南1号地块，其余5宗地块溢价率普遍在50%这个水平线上下波动。彼时，万元地的突破让房企、媒体、购房者都非常兴奋，但开发商的基本理性还是在的。而且，佳源、旭辉、中铁建、德信等外来房企都是在2018年首次在常拿地，都是万元地。2019年，万元地数量下降，仅有5宗，但地价明显上涨，跳到了1.1-1.35万/㎡之间，最高地价达到15665元/㎡，万元地价到了第二梯队。
万元地溢价率区间拉大，最高溢价率达到86.3%，最低溢价率也有两宗在35%左右。整体来看，开发商还是趋于理性的，并没有明显的高位站岗现象出现。2020年是常州土拍的“大年”，也是常州土拍的分水岭。截止到7月，2020年常州新增了15宗万元地，超过2018、2019两年万元地数量总和。2020年也是常州土拍最戏剧化的一年。地价普遍再次上涨，最高地价逼近2万/㎡，超过无锡；溢价率波动更大，万元地溢价率最低2.4%，最高达到115%，为市区溢价率最高。从最初的地价过万全民热议，到如今26宗万元地，万元地变得“司空见惯”，常州土地市场完成了升级。也正是从这时候开始，常州全面进入“泛万元地”时代。但是我们也必须看到，“万元地”的命运，并非一帆风顺，除了考验实力，也有运气、妥协的成分在。早期的万元地中，除了一些区位优势大、品牌力和产品力非常突出的项目，部分项目未能掀起市场波澜，一些楼盘甚至经历了漫长的滞销期，或者去化乏力的状况。不少高价地项目，独自撑起了区域房价天花板，定位高端，产品本身也不差，但销售吃力。尤其是常州首批2万/㎡售价楼盘，刚开始确实面临去化困难的压力。彼时，常州均价也就在1.4-1.5万/㎡，而这批高价地项目售价首次打破2万/㎡房价天花板，市场接受度可想而知。对于最早的一批高价地项目，开发商都是只能咬牙坚持，“熬”。面对高昂的拿地成本，卖着高于市场的价格，房子卖不动，开发商只能等。他们在等待购房者的心里价位产生新的“锚”，等待购房者得到足够的市场“教育”，等待常州好产品的春天。而这期间，一些为追求流速、追求安全的房企，可能就会在产品规划上错失“引领市场”的领头羊机会，房价上去了，户型设计却不敢突破，依旧以中小户型为主，最终可想而知。这就是开发商向市场的妥协，最终可能因跟不上市场潮流而被购房者抛弃。地价攀高促使开发商的另一个态度转变，就是风险承担意识增强，联合开发成为普遍现象。
从常州高价地后期的规划上看，一个高价地项目，背后可能会有多个股东。据克而瑞数据统计，近4年，常州市区新项目的联合开发占比分别是53%、28%、45%、35%。一方面是因为2017年是常州三年不供地之后的首个开闸年，与此前相比地价已经站在不同的轨道，房企对刚走出泥潭的常州楼市的未来有诸多疑虑，联合开发可以降低市场风险；另一方面，就是2017年常州涌入多个新进外来房企，他们对常州市场还处在了解阶段，多个房企参与开发可以优势互补，互相借力。近两年，联合开发比例有所下降，这与外来房企对常州的了解深入、对常州楼市的稳健发展信心增强有关。但我们查看万元地联合开发占比来看，万元地联合开发占比不降反升。今年有约40%的万元地联合开发，这与常州地价越来越高不无关系。但我们也看到，与周边城市相比，限价政策宽松，需求稳健而强劲的常州楼市，也给予了更多房企做好产品、卖高价格的底气和力量。区别于早期开发商在产品上的“缩手缩脚”，当今开发商更加敢于在产品设计、功能配置、社区内部配置、物业服务等方面做升级，敢于比肩一线城市。产品设计上开发商普遍往大户型、高定位、高品质方向进化。目前，在常州，除了乡镇还有部分100㎡以下小户型，重点板块的楼盘，尤其是高价地楼盘的最小户型普遍已在120㎡以上，豪宅更是起步就是144㎡以上的平层产品。除了户型产品，在精装、智能化、社区配置、物业服务方面也多有迭代升级。◎ 精装产品比例越来越高，品牌普遍国际一线化。
◎ 智能社区成为新盘标配，高端项目开始往科技豪宅发展。
◎ 固有的社区内部配套，如活动空间越来越细化、人性化，豪宅还配置高端私人会所。
◎ 物业服务的水准也越来越高，趋向星级酒店服务。
每个楼盘都像一个自然生态系统，各个维度的全面升级，必然产生楼盘品质的急速升级。成本的上升，也让楼盘售价更高。但开发商不怕，改善需求旺盛、购买力强的常州人，愿意为好产品、好楼盘买单，也有能力买单。2020年至今7个月，常州已经诞生了15宗万元地。据克而瑞数据统计，部分楼盘售价将全面突破4万/㎡。虽然常州此前也有个别项目有4万/㎡产品出现过，但多以别墅为主。
本文代表克而瑞常州机构观点，供参考
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